Noch Ende letzten Jahres hat der BGH den Dauerstreit entschieden, ob es sich bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale um umlagefähige Betriebskosten oder um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten handelt.
Der Vermieter hatte dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Störungsfällen wie beispielsweise Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten eine Notdienstpauschale gezahlt und dem Mieter mit der Betriebskostenabrechnung in Rechnung gestellt.
Bei diesen Kosten handelt es sich, so der BGH, nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.
Mit der Notdienstpauschale werden Tätigkeiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung und nicht etwa dem Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen sind. Denn es handelt sich nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die als Verwaltungstätigkeiten einzuordnende Entgegennahme von Störungsmeldungen und erforderlichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte. Die Meldung solcher Störungsereignisse erfolgt während der üblichen Geschäftszeiten gegenüber der Hausverwaltung oder dem Vermieter selbst, damit von dort aus die erforderlichen Maßnahmen – in der Regel die Beauftragung einer entsprechenden Fachfirma mit der Störungsbehebung – in die Wege geleitet werden, und es sich insoweit nach allgemeiner Meinung um eine Verwaltungstätigkeit handelt.
Für die (kosten)rechtliche Einordnung einer bestimmten Tätigkeit kommt es nicht darauf an, ob sie innerhalb oder außerhalb üblicher Geschäftszeiten verrichtet wird beziehungsweise ob der Vermieter für Meldungen außerhalb der Geschäftszeiten einen Notfalldienst einrichtet.
Nach der gesetzlichen Definition der Betriebskosten kommt es auch nicht darauf an, ob sie (auch) dem Interesse des Mieters dienen; denn damit könnten letztlich – der gesetzlichen Regelung zuwider – die meisten Verwaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters als Betriebskosten angesehen werden.
Für die (kosten)rechtliche Einordnung einer bestimmten Tätigkeit kommt es nicht darauf an, ob sie innerhalb oder außerhalb üblicher Geschäftszeiten verrichtet wird beziehungsweise ob der Vermieter für Meldungen außerhalb der Geschäftszeiten einen Notfalldienst einrichtet.
Nach der gesetzlichen Definition der Betriebskosten kommt es auch nicht darauf an, ob sie (auch) dem Interesse des Mieters dienen; denn damit könnten letztlich – der gesetzlichen Regelung zuwider – die meisten Verwaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters als Betriebskosten angesehen werden.
Das Urteil erging zwar zu einem Wohnraummietverhältnis; es darf jedoch davon ausgegangen werden, dass es auch für gewerbliche Mietverhältnisse gilt und eine davon abweichende Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer richterlichen Prüfung nicht standhält.
(BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19)
Matthias Matzka
Rechtsanwalt für öff. u. priv. Baurecht
Rechtsanwalt für Architekten- und Ingenieurrecht
Rechtsanwalt für Immobilienrecht
Rechtsanwalt für Verwaltungsrecht
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