Neubau oder Modernisierung von Fußballstadien aus Sicht des Fußballvereins

4. Baudurchführung und Controlling

 

Tritt der Fußballverein nicht selbst als Auftraggeber auf, was in der Regionalliga und dritten Liga wegen der fehlenden oder ungenügenden Liquidität bzw. Bonität eher der Regelfall sein dürfte, so bedarf es der Abstimmung der Controlling-Rechte des Vereins mit der qualifizierten Bauverpflichtung im Vertrag zwischen dem Auftraggeber, zumeist der Grundstückseigentümer, und dem Auftragnehmer der Planungs- und Bauleistungen.

 

Das Controlling besteht insbesondere aus

1. Prüfung der Entwurfs-/Genehmigungs- und Ausführungspläne,
2. Prüfung der Leistungsbeschreibung, des Leistungsverzeichnisses, des Raumbuches,
3. Mitwirkung bei der Bemusterung (Vetorecht des Vereins),
4. Mitwirkung hinsichtlich der Gestaltung, insbesondere des Farbkonzeptes,
5. Sicherstellung der Sichtqualität von allen Plätzen,
6. Mitwirkung bei der Qualitätssicherung der Ausführung,
7. Prüfung der Einhaltung des Bauablaufplanes (ggf. Pönalisierung).

Da der Verein erfahrungsgemäß nicht selbst über solche Möglichkeiten verfügt, sollte er sich der Kompetenz im Sportstättenbau erfahrener Projektsteuerer bedienen. Es lohnt sich.

 

Es ist erforderlich, in dem Vertrag eine qualifizierte Bauverpflichtung aufzunehmen, die es beispielsweise zulässt, das Bausoll (den Ausbau betreffend) entweder auf Veranlassung des Auftraggebers oder des Vereins zu kürzen, wobei Rechte gemäß § 649 BGB (bzw. § 8 VOB/B) wegen der Teilkündigung möglichst ausgeschlossen werden sollten. Außerdem wäre zu klären, wie mit einer Bausoll-Erhöhung, die sich abzeichnet, umzugehen ist. Erhöht sich dadurch auch der eventuelle Baukostenzuschuss der öffentlichen Hand? Eine Baupreis-Erhöhung, verbunden mit einer höheren Refinanzierung zu Lasten des Vereins, muss vermieden werden.

 

Führt die Nichteinhaltung des Bauablauf-/Bauzeitenplanes beispielsweise zu einer unerwarteten Beeinträchtigung des Spielbetriebes des Vereins, so sollten durch klare vertragliche Regelungen die sich ggf. daraus ergebenden Ansprüche unmissverständlich gesichert sein.

 

5. Rechteaufteilung bei der Stadionnutzung durch den Fußballverein

 

Hierbei gilt es, insbesondere folgende Rechtekategorien  zu unterscheiden:

 

1.	Film- und Fernsehrechte, Hörfunkrechte
2.	Recht zur Herstellung und Verbreitung von Medienerzeugnissen
3.	Recht zur Produktion und Vermarktung des Internetauftritts
4.	Recht für Aufstellung und Anbringen von Werbeanlagen im Stadioninnenraum
5.	dito Stadionfassaden, -Dach, -Gelände, -Anbauten
6.	Recht zum Vertrieb von Speisen + Getränken / Catering
7.	Recht zur Vermietung von Räumen + Parkplätzen (inklusive Hospitality)
8.	Recht zur Durchführung von Promotion- und Incentive – Veranstaltungen
9.	Recht zur Vermietung von Anschlüssen und Verkauf von Verbrauchsmedien
10.	Recht für Anbringen, Aufstellen von Funk- und Sendetechnik, Netzwerktechnik
11.	Namensrecht am Stadion
12.	Ticketing
13.	VIP-Logen und Business-Seats

 

Mangels direktem Zusammenhang zwischen dem Stadion und den Film- und Fernseheinnahmen werden diese Einnahmen allein von den Vereinen eingenommen, dass heißt, der Stadioneigentümer ist daran nicht beteiligt.[10]

 

In Abhängigkeit des letztlich gewählten Betreibermodells handelt es sich bei den übrigen Rechten zumeist um stadiongeborene. Aus diesen Rechten werden Einnahmen generiert, welche zumeist aber auch mit Kosten verbunden sind. Insofern ist eine klare Regelung erforderlich, wer beispielsweise für Instandhaltung und Instandsetzung im Stadion aufkommt. Sind dem Verein die stadiongeborenen Rechte entzogen, so ist es undenkbar, dass er die damit verbundenen Kosten übernimmt.

 

Ob zwischen dem Stadioneigentümer, was beispielsweise eine Besitzgesellschaft sein könnte, und dem Verein gegebenenfalls noch eine Betriebsgesellschaft als Dienstleistungsunternehmen zwischengeschaltet ist, bleibt der Einzelfallentscheidung vorbehalten.

 

Während der Betriebsphase entspricht das Leistungsbild einer Besitzgesellschaft dem eines umfassenden Betreiber- bzw. Facility-Managementauftrages. Der Besitzgesellschaft obliegt das Facility-Management, einschließlich Instandhaltung und Instandsetzung für „Dach und Fach“, Versicherung der Gebäude bzw. Anlagen sowie sonstige besondere Dienste und Leistungen, die sich aus der jeweiligen Nutzungsart der Gebäude, insbesondere aus der Stadionnutzung ergeben.

 

Die Besitzgesellschaft ist also berechtigt, das Stadion umfassend entsprechend den jeweiligen Bedürfnissen und gegebenenfalls zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben und Funktionen zu nutzen und ohne Einschränkung Dritten zur Nutzung zu überlassen, ggf. unter Zwischenschaltung einer Betriebsgesellschaft. Ihr Nutzungsrecht erstreckt sich sowohl auf den gesamten Grundbesitz als auch auf die darauf errichteten Gebäude und Anlagen.

 

Die Aufgaben einer Betriebsgesellschaft bestehen erfahrungsgemäß darin, das Stadion und deren Anlagen für die Besitzgesellschaft zu verwalten, um die Voraussetzungen für ein attraktives Heimspiel des Vereins zu schaffen, das Stadion zu vermarkten, dass heißt das Stadion selbst an den Verein zu vermieten und gegebenenfalls weitere zusätzliche Veranstaltungen durchzuführen. Die Entscheidung über die geeignete Betriebsform hängt von unterschiedlichsten Kriterien ab und wäre im Einzeln zu untersuchen.

 

Dem Shop-in-Shop-Prinzip des Einzelhandels folgend, schließt die Besitzgesellschaft mit Nutzern über Stadionflächen oder anderer Gebäude und Anlagen Mietverträge, eventuell verbunden mit verlorenen Baukostenzuschüssen der Mieter.

 

Keine allzu großen Hoffnungen sollte sich auf zusätzliche Einnahmen aus Events, wie Musikkonzerte in Stadien der hier diskutierten Größenordnung gemacht werden. Erfahrungsgemäß weichen Konzertveranstalter auf die „grüne Wiese“ aus, wenn unter Beachtung restriktiver öffentlich-rechtlicher Vorschriften für Veranstaltungen bestimmte Mindesteinnahmen nicht garantiert werden können.

 

Die Besitzgesellschaft ist grundsätzlich berechtigt, die Rechte am Namen des Stadions geldwert Dritten zu übertragen. Im Ballungsgebiet der Kommune liegenden Unternehmen können die entsprechenden Rechte und deren Verwertung übertragen werden. Hierbei sollte sich der Verein Mitbestimmungs- und Mitgestaltungsrecht einräumen lassen.

 

Ferner schließt die Besitzgesellschaft Nutzungsverträge mit der Fußball-Lizenzabteilung des Vereins bzw. einer zu gründenden Spielbetriebs-GmbH sowie dem Verein (für den Amateursport). Ob sich Letzteres um eine Vermietung handelt oder eine mietzinsfreie Überlassung des Stadions oder Teilen davon, obliegt der wirtschaftlichen Entscheidung der Besitzgesellschaft, möglicherweise dem politischen Willen der handelnden Personen und in Abhängigkeit des sich fortentwickelnden Rechts der öffentlichen Förderung.

 

Schließlich ist nicht außer Acht zu lassen, dass eventuell gegenüber Dritten aus Altverträgen Verbindlichkeiten bestehen, die Einfluss auf das Erstellen eines Vermarktungskonzeptes des Stadions von nicht unerheblichem Ausmaß haben können. Die gewissenhafte Prüfung derartiger Altverträge ist daher erforderlich.

 

Während der Betriebsphase trägt die Besitzgesellschaft auch die Gefahr der Zerstörung oder langfristig ausgeschlossenen Nutzungsmöglichkeit des Stadions sowie das Risiko der Verschlechterung des Gebäudezustandes. Sie trägt das finanzielle Risiko der Insolvenz, Liquidation oder Unauffindbarkeit der Hersteller, Lieferanten, Mieter und sonstiger Nutzer. Daher sind die üblichen Sicherheiten zu bilden.

 

Die Übernahme des Finanzierungsrisikos durch die Besitzgesellschaft umfasst alle variablen Kostenelemente der Kalkulation während der Betriebsphase. Das Kostenrisiko wird möglicherweise in einem mit der Kommune zu vereinbarenden Zeitraum durch einen jährlich an die Besitzgesellschaft auszuschüttenden Zuschuss in zu vereinbarender Höhe reduziert, der an Gegenleistungen, z.B. öffentlicher Vereinssport, geknüpft sein kann.

 

Die Refinanzierung hängt wesentlich davon ab, ob durch die Fußballspiele genügend Einnahmen erzielt werden können.[11]Mit anderen Worten: Der Verein hat einerseits für den Schuldendienst aufzukommen, beispielsweise über eine Miete als Form des Finanzierungsbeitrages. Andererseits muss diese so bemessen sein, dass dem Verein genügend „Luft zum Atmen“ bleibt. Was nützt dem Stadioneigentümer, ob als Besitzgesellschaft oder in einer anderen Rechtsform, wenn der Verein als Hauptnutzer durch fehlende sportliche Erfolge nicht für die nötige Nachfrage sorgt. Andererseits öffnen sich für den Verein durch das neue Stadion die aufgezeigten neuen Vermarktungs- und Einnahmepotenziale, die wiederum dem Etat des Vereins zugute kommen sollen. Zwischen Stadioneigentümer und Verein bildet sich dadurch eine Zweckgemeinschaft heraus, die beispielsweise in Form gemeinsamer Besitz- bzw. Betriebsgesellschaften ihre höchste Form erreichen kann. Es wird grundsätzlich das Prinzip der „gläsernen Taschen“ (open-book-Verfahren) herrschen.

 

Wenn der Verein nicht selbst als Investor auftritt, umgeht er zwar die Gefahr, bei einer Insolvenz des Stadioneigentümers selbst in wirtschaftlich schweres Fahrwasser zu geraten. Dennoch: Die finanzielle Entwicklung des Vereins ist maßgebend für den Schuldendienst und die Höhe des Schuldendienstes wiederum entscheidend für die sportliche und damit wirtschaftliche Entwicklung des Vereins.

 

Deshalb gilt, frühzeitig ein juristisches Projektmanagement zu beauftragen, das die für eine erfolgreiche Umsetzung des Projektes notwendigen Verträge, insbesondere für die Planung und Errichtung, die Vermarktung und beispielsweise die spätere Nutzung durch den Verein, frühzeitig und unter Wahrung der gegenseitigen Interessen geschlossen werden.

 

6. Fazit

 

Ein neues oder modernisiertes Fußballstadion ermöglicht dem Verein neue bzw. zusätzliche Einnahmepotenziale. Auf der anderen Seite vergrößert sich das Risiko bei den Einnahmen und Ausgaben, die sich bislang als feste Etatgrößen in der Finanzplanung des Vereins darstellten, wenn das oben skizzierte Zweckbündnis zwischen Stadioneigentümer und Verein aus dem Gleichgewicht gerät. Die richtige Balance, mit dem gemeinsamen Ziel, durch sportlichen Erfolg diese Zukunftsinvestition refinanzieren zu können, muss gewahrt bleiben, um nicht ein unwirtschaftliches Stadion zurückzulassen.[12] Ein vom gegenseitigen Vertrauen geprägter Prozess von der Entscheidung, ob ein Neubau oder eine Modernisierung des Stadions notwendig ist, bis hin zu dessen späterer Vermarktung ist das Fundament des Erfolges. Die Vereine der Regionalliga und der dritten Liga sollten mit klaren Vorstellungen auf den Eigentümer der bespielten Stadien zugehen und auf diese Weise den oben beschriebenen Prozess in Gang setzen.