Neubau oder Modernisierung von Fußballstadien aus Sicht des Fußballvereins

Die Anforderungen des Deutschen Fußballbundes (kurz: DFB) an die Stadien der viertklassigen Regionalliga mit einer Gesamtkapazität von mindestens 5.000 Plätzen, davon mindestens 1.000 Sitzplätzen, sorgt in den Vereinen für Unruhe. Der DFB fordert für Stadien der dritten Liga gar ein Fassungsvermögen von grundsätzlich mindestens 10.000 Zuschauern, davon mindestens 2.000 Sitzplätze.[1] In Abhängigkeit des sportlichen Erfolges bzw. Misserfolges sind die Fußballvereine der höchsten Amateurliga bzw. der untersten Profiliga in Deutschland gezwungen, sich diesen Anforderungen zu stellen, um im Lizenzierungsverfahren bestehen zu können. Dieser Beitrag gilt als Anregung für die Beachtung wesentlicher Eckpunkte eines bei der Umsetzung notwendigen juristischen Projektmanagements, wobei der Schwerpunkt auf den Neubau gelegt ist.

 

1. Eigentumsverhältnisse

 

Ob das vom Verein bespielte Stadion umbaufähig ist oder ob es einem Neubau weichen muss, bedarf der vorigen Beantwortung vielfältiger Fragen.

Eine wesentliche Frage ist die nach den Eigentums-, Besitz- und Nutzungsverhältnissen. Das auf dem Grundstück errichtete Stadion nebst weiterer Gebäude, Gebäudeteile bzw. Anlagen sind grundsätzlich wesentliche Bestandteile des Grundstücks. Es ist beispielsweise aber auch möglich, dass der Grundstückseigentümer dem Fußballverein ein veräußerliches Recht gewährt hat, auf und unter der Grundstückoberfläche ein Stadion zu errichten. Der Verein wäre dann unabhängig vom Eigentum am Grundstück Eigentümer des Stadions. Dieses Erbbaurecht kann wie ein Grundstück mit dinglichen Rechten (z.B. Grundschulden) belastet und infolge dessen als Sicherheit für die Finanzierung der Modernisierung oder des Neubaus verwendet werden. Der üblicherweise vom Erbbauberechtigten zu zahlende Erbbauzins ist dann bei der Kalkulation der Refinanzierung des Vorhabens zu berücksichtigen. Mit Erlöschen des Erbbaurechts – entweder durch Zeitablauf oder Aufhebungsvereinbarung – erwirbt der Grundstückseigentümer kraft Gesetzes das Eigentum an dem Stadion gegen entsprechenden Wertausgleich (Entschädigung). Die Eigentumsverhältnisse sind maßgeblich für die Planung und Ausschreibung der Bauleistung bzw. –verpflichtung.

 

2. Planung

 

Zunächst ist der städtebauliche Anspruch der Kommune als Träger der Planungshoheit zu hinterfragen. Ein Fußballstadion ist eine Sportanlage im Sinne der bauplanungsrechtlichen Vorschriften. Bereits im Flächennutzungsplan muss die Kommune ein Fußballstadion darstellen, wenn durch diese die Grundsätze der Planung, insbesondere die Belange des allgemeinen Städtebaus berührt werden. Bei einem Fußballstadion mit einer starken Besucherfrequenz, einem höheren Verkehrsaufkommen sowie sonstigen Umwelteinwirkungen und Einwirkungen auf die Nachbarschaft durch Lärm und Flutlicht ist dies ohne Zweifel der Fall.

 

Die Festsetzung einer gesonderten Fläche für die Sportanlage kann sowohl innerhalb eines Baugebietes als auch am Rande oder außerhalb des Baugebietes erfolgen. Im Hinblick auf den Grundsatz der Konfliktbewältigung wird es nicht möglich sein, ohne die Instrumente der Bauleitplanung das erforderliche Baurecht zur Errichtung eines neuen Fußballstadions zu schaffen. Selbst wenn ein Bebauungsplan aufgestellt, geändert oder ergänzt werden kann, bevor ein Flächennutzungsplan aufgestellt ist, geht hierfür erfahrungsgemäß mindestens ein Jahr ins Land, die Verfahrensverzögerung durch Rechtsmittel, beispielsweise durch Widersprüche betroffener Nachbarn, nicht mitgerechnet.

 

Bei der Entscheidung, ob am Standort des alten Stadions gebaut wird oder ob nicht ein anderer zu favorisieren ist, empfiehlt es sich, eine Machbarkeits- und Konzeptplanungsstudie aufzustellen, welche sich mit dem Grundstück, seiner Erschließung, sowohl medienseitig als auch hinsichtlich des öffentlichen Personennahverkehrs auseinandersetzt.

 

Nicht zu unterschätzen ist der Stellplatzbedarf. Dabei ist zu beachten, dass die mitunter im Umfeld des Stadions bereits existierenden öffentlichen Stellplätze oftmals einer hohen Auslastung unterliegen. Der erforderliche Bedarf an Busabstellplätzen, Fahrradabstellplätzen ist entsprechend den Richtlinien des DFB sowie den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zu ermitteln. Ohne Nachweis der erforderlichen Stellplätze gemäß dem jeweiligen Baurecht der Länder, droht das Vorhaben zu scheitern.

 

Wegen gegebenenfalls erforderlicher Kapazitätserhöhungen sind bereits im Vorfeld mit den Unternehmen der Versorgungsmedien (Elektroenergie, Wasser, Abwasser, Gas, Fernwärme) Verhandlungen zu führen, um nicht bei späteren Realisierungen auf unlösbare bzw. nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten lösbare Hindernisse zu stoßen. Pflicht und Möglichkeit der Energieeinsparung, beispielsweise mit Hilfe eines effizienten Lichtmanagements, sind zu nutzen.

 

In der Zeit des Um- bzw. Neubaus steht dem Verein mitunter keine geeignete Ausweichspielfläche zur Verfügung. Aus diesem Grund sind die Planungen so zu konzipieren, dass die Bauarbeiten einen fortlaufenden Spielbetrieb nicht in Frage stellen. Entsprechende Einschränkungen sind allerdings unvermeidlich und bei der Planung des Etats der betroffenen Saison des Spielbetriebes unbedingt zu beachten. So ist beispielsweise bei der Stadionmodernisierung während des Spielbetriebes mit erheblich weniger Einnahmen aus dem Ticketing zu rechnen.

 

Sofern das Grundstück groß genug ist, können Trainingsplätze eingeordnet werden. Hierbei sind jedoch unbedingt die nachbarlichen Belange, insbesondere der Immissionsschutz, zu beachten.

 

Bei der Planung sollten die Richtlinien und Empfehlungen der FIFA, der UEFA und des Deutschen Fußballbundes für die Modernisierung oder den Neubau von Fußballstadien beachtet werden.[2]

 

Spätestens in der Planungsphase sind die notwendigen betriebsvorschriftlichen und rechtlichen Überlegungen anzustellen, wie sie unter Ziffer 5 behandelt werden. Insbesondere bei der Größe (insbesondere Sitz- und Stehplätze) ist auch das Spannungsfeld zwischen der Zugehörigkeit der Lizenzmannschaft zu einer der Ligen des DFB und die Refinanzierung der mit steigender Platzkapazität des zu versteuernden Stadions unbedingt zu achten.[3]

3. Ausschreibung

 

Bauvorhaben der oben beschriebenen Art und Größe drohten bereits zu scheitern oder sind gar daran gescheitert, dass die Ausschreibungspflicht verletzt wurde.

 

Ausgangspunkt für die Beantwortung der Frage, ob ggf. eine Ausschreibungspflicht besteht, ist, ob ein öffentlicher Auftraggeber im Sinne der EU-Vergaberichtlinien handelt. Dabei ergibt sich eine Abhängigkeit von den Schwellenwerten der EU, die bei einem Bauauftrag von mindestens 5,923 Mio. € ausgeht. Da der Auftragswert für Fußballstadien mit mindestens

5.000 Plätzen für die Regionalliga und 10.000 Plätzen für die dritte Liga den EU-Schwellenwert erfahrungsgemäß überschreiten, gilt grundsätzlich EU-Recht.

 

Was gilt aber, wenn nicht die öffentliche Hand, sondern beispielsweise der Fußballverein als Dritter selbst den Auftrag vergibt und dabei ebenso einen Auftragswert erreicht, der oberhalb der EU-Schwellenwerte liegt? Hierbei ist der nach EU-Recht maßgebliche Begriff zu beachten, welcher eine Erweiterung des Verständnisses des Begriffes „öffentlicher Auftraggeber“ bewirkt.

 

 

Auf der Grundlage der Baukoordinierungsrichtlinie, deren Umsetzung in das deutsche Recht erfolgte, gelten zusätzlich zu den bisherigen „klassischen“ Auftraggebern auch solche juristischen Personen des öffentlichen und privaten Rechts als „öffentliche Auftraggeber“, die im Allgemeininteresse liegende Aufgaben nicht gewerblicher Art erfüllen und die durch die öffentliche Hand durch Beteiligung und Aufsichtsfunktion etc. beherrscht werden (§ 98 Nr. 2 GWB).

 

Als Indiz, dass der Verein oder eine von ihm eigens gegründete Stadiongesellschaft  als Auftraggeber dem öffentlichen Auftraggeber zuzuordnen ist, dienen folgende Merkmale:

 

1. Beherrschung oder Finanzierung durch staatliche Stellen,
2. Erfüllung von im allgemeinen Interesse liegender Aufgaben,
3. Aufgaben nichtgewerblicher Art und
4. besonderer Gründungszweck.

 

Eine juristische Person (wie der eingetragene Verein) ist nur dann einem staatlichen Auftraggeber gleichzustellen, wenn sie in einer derartigen Weise staatsgebunden ist, dass zwischen ihr und der staatlichen Stelle praktisch kein Unterschied mehr besteht, auch wenn sie nicht förmlich in die staatliche Verwaltung eingegliedert ist.[4] Die staatliche Stelle muss einen solchen Einfluss auf den Auftraggeber ausüben können, dass eine Gleichsetzung mit den beiden anderen alternativen Merkmalen der überwiegenden Finanzierung oder der Bestimmung von mehr als der Hälfte der Mitglieder der Leitungsorgane vorliegt[5] und für die staatliche Stelle die Möglichkeit besteht, auch die Entscheidungen der juristischen Person in Bezug auf öffentliche Aufträge zu beeinflussen[6].

 

Die staatliche Beherrschung des betreffenden Unternehmens als Auftraggeber kann auch in dem staatlichen Vorrecht liegen, Aufsichtsräte oder die Geschäftsführung zu bestimmen[7].

 

 

Der Ausdruck „von einem oder mehreren öffentlichen Auftraggebern finanziert“ ist nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes[8] dahingehend auszulegen, dass er Fördermittel oder Zuwendungen, die einen oder mehreren öffentlichen Auftraggebern zur Unterstützung gewährt werden, umfasst. Dagegen stellen Zahlungen, die im Rahmen eines Vertrages als Gegenleistung für andere Leistungen getätigt werden, keine öffentliche Finanzierung dar.

 

Anteile an der öffentlichen Finanzierung sind Fördermittel für die Baumaßnahme und andere damit verbundene Investitionen. Solche Finanzmittel, deren Auszahlung sich gegebenenfalls über mehrere Jahre verteilen,  dürfen nicht den überwiegenden Jahresetat eines auftraggebenden Dritten im laufenden Geschäftsjahr ausmachen. Dies gilt umsomehr, wenn sich dieser verpflichtet, ein Fußballstadion zu planen und zu finanzieren, zu errichten und schließlich zu betreiben, und hierfür umfangreiche eigene Investitionen (ggf. finanziert durch Dritte) plant.

 

Der Europäsche Gerichtshof[9] hat ferner herausgestellt, dass eine „Einrichtung des öffentlichen Rechts“ dann gegeben ist, wenn die Tatbestandsmerkmale „von Allgemeininteresse“, „nichtgewerbliche Gründung zu einem besonderen Zweck“ kumulativ vorliegen.

Diese Merkmale spielen erfahrungsgemäß bei der Errichtung von reinen Fußballstadien oder der Modernisierung von Mehrzweckstadien zu Fußballarenen eine untergeordnete Rolle, so dass sie hier vernachlässigt werden.

 

Im Zweifelsfall sollte von einer europaweiten Ausschreibungspflicht ausgegangen werden.

4. Baudurchführung und Controlling

 

Tritt der Fußballverein nicht selbst als Auftraggeber auf, was in der Regionalliga und dritten Liga wegen der fehlenden oder ungenügenden Liquidität bzw. Bonität eher der Regelfall sein dürfte, so bedarf es der Abstimmung der Controlling-Rechte des Vereins mit der qualifizierten Bauverpflichtung im Vertrag zwischen dem Auftraggeber, zumeist der Grundstückseigentümer, und dem Auftragnehmer der Planungs- und Bauleistungen.

 

Das Controlling besteht insbesondere aus

1. Prüfung der Entwurfs-/Genehmigungs- und Ausführungspläne,
2. Prüfung der Leistungsbeschreibung, des Leistungsverzeichnisses, des Raumbuches,
3. Mitwirkung bei der Bemusterung (Vetorecht des Vereins),
4. Mitwirkung hinsichtlich der Gestaltung, insbesondere des Farbkonzeptes,
5. Sicherstellung der Sichtqualität von allen Plätzen,
6. Mitwirkung bei der Qualitätssicherung der Ausführung,
7. Prüfung der Einhaltung des Bauablaufplanes (ggf. Pönalisierung).

Da der Verein erfahrungsgemäß nicht selbst über solche Möglichkeiten verfügt, sollte er sich der Kompetenz im Sportstättenbau erfahrener Projektsteuerer bedienen. Es lohnt sich.

 

Es ist erforderlich, in dem Vertrag eine qualifizierte Bauverpflichtung aufzunehmen, die es beispielsweise zulässt, das Bausoll (den Ausbau betreffend) entweder auf Veranlassung des Auftraggebers oder des Vereins zu kürzen, wobei Rechte gemäß § 649 BGB (bzw. § 8 VOB/B) wegen der Teilkündigung möglichst ausgeschlossen werden sollten. Außerdem wäre zu klären, wie mit einer Bausoll-Erhöhung, die sich abzeichnet, umzugehen ist. Erhöht sich dadurch auch der eventuelle Baukostenzuschuss der öffentlichen Hand? Eine Baupreis-Erhöhung, verbunden mit einer höheren Refinanzierung zu Lasten des Vereins, muss vermieden werden.

 

Führt die Nichteinhaltung des Bauablauf-/Bauzeitenplanes beispielsweise zu einer unerwarteten Beeinträchtigung des Spielbetriebes des Vereins, so sollten durch klare vertragliche Regelungen die sich ggf. daraus ergebenden Ansprüche unmissverständlich gesichert sein.

 

5. Rechteaufteilung bei der Stadionnutzung durch den Fußballverein

 

Hierbei gilt es, insbesondere folgende Rechtekategorien  zu unterscheiden:

 

1.	Film- und Fernsehrechte, Hörfunkrechte
2.	Recht zur Herstellung und Verbreitung von Medienerzeugnissen
3.	Recht zur Produktion und Vermarktung des Internetauftritts
4.	Recht für Aufstellung und Anbringen von Werbeanlagen im Stadioninnenraum
5.	dito Stadionfassaden, -Dach, -Gelände, -Anbauten
6.	Recht zum Vertrieb von Speisen + Getränken / Catering
7.	Recht zur Vermietung von Räumen + Parkplätzen (inklusive Hospitality)
8.	Recht zur Durchführung von Promotion- und Incentive – Veranstaltungen
9.	Recht zur Vermietung von Anschlüssen und Verkauf von Verbrauchsmedien
10.	Recht für Anbringen, Aufstellen von Funk- und Sendetechnik, Netzwerktechnik
11.	Namensrecht am Stadion
12.	Ticketing
13.	VIP-Logen und Business-Seats

 

Mangels direktem Zusammenhang zwischen dem Stadion und den Film- und Fernseheinnahmen werden diese Einnahmen allein von den Vereinen eingenommen, dass heißt, der Stadioneigentümer ist daran nicht beteiligt.[10]

 

In Abhängigkeit des letztlich gewählten Betreibermodells handelt es sich bei den übrigen Rechten zumeist um stadiongeborene. Aus diesen Rechten werden Einnahmen generiert, welche zumeist aber auch mit Kosten verbunden sind. Insofern ist eine klare Regelung erforderlich, wer beispielsweise für Instandhaltung und Instandsetzung im Stadion aufkommt. Sind dem Verein die stadiongeborenen Rechte entzogen, so ist es undenkbar, dass er die damit verbundenen Kosten übernimmt.

 

Ob zwischen dem Stadioneigentümer, was beispielsweise eine Besitzgesellschaft sein könnte, und dem Verein gegebenenfalls noch eine Betriebsgesellschaft als Dienstleistungsunternehmen zwischengeschaltet ist, bleibt der Einzelfallentscheidung vorbehalten.

 

Während der Betriebsphase entspricht das Leistungsbild einer Besitzgesellschaft dem eines umfassenden Betreiber- bzw. Facility-Managementauftrages. Der Besitzgesellschaft obliegt das Facility-Management, einschließlich Instandhaltung und Instandsetzung für „Dach und Fach“, Versicherung der Gebäude bzw. Anlagen sowie sonstige besondere Dienste und Leistungen, die sich aus der jeweiligen Nutzungsart der Gebäude, insbesondere aus der Stadionnutzung ergeben.

 

Die Besitzgesellschaft ist also berechtigt, das Stadion umfassend entsprechend den jeweiligen Bedürfnissen und gegebenenfalls zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben und Funktionen zu nutzen und ohne Einschränkung Dritten zur Nutzung zu überlassen, ggf. unter Zwischenschaltung einer Betriebsgesellschaft. Ihr Nutzungsrecht erstreckt sich sowohl auf den gesamten Grundbesitz als auch auf die darauf errichteten Gebäude und Anlagen.

 

Die Aufgaben einer Betriebsgesellschaft bestehen erfahrungsgemäß darin, das Stadion und deren Anlagen für die Besitzgesellschaft zu verwalten, um die Voraussetzungen für ein attraktives Heimspiel des Vereins zu schaffen, das Stadion zu vermarkten, dass heißt das Stadion selbst an den Verein zu vermieten und gegebenenfalls weitere zusätzliche Veranstaltungen durchzuführen. Die Entscheidung über die geeignete Betriebsform hängt von unterschiedlichsten Kriterien ab und wäre im Einzeln zu untersuchen.

 

Dem Shop-in-Shop-Prinzip des Einzelhandels folgend, schließt die Besitzgesellschaft mit Nutzern über Stadionflächen oder anderer Gebäude und Anlagen Mietverträge, eventuell verbunden mit verlorenen Baukostenzuschüssen der Mieter.

 

Keine allzu großen Hoffnungen sollte sich auf zusätzliche Einnahmen aus Events, wie Musikkonzerte in Stadien der hier diskutierten Größenordnung gemacht werden. Erfahrungsgemäß weichen Konzertveranstalter auf die „grüne Wiese“ aus, wenn unter Beachtung restriktiver öffentlich-rechtlicher Vorschriften für Veranstaltungen bestimmte Mindesteinnahmen nicht garantiert werden können.

 

Die Besitzgesellschaft ist grundsätzlich berechtigt, die Rechte am Namen des Stadions geldwert Dritten zu übertragen. Im Ballungsgebiet der Kommune liegenden Unternehmen können die entsprechenden Rechte und deren Verwertung übertragen werden. Hierbei sollte sich der Verein Mitbestimmungs- und Mitgestaltungsrecht einräumen lassen.

 

Ferner schließt die Besitzgesellschaft Nutzungsverträge mit der Fußball-Lizenzabteilung des Vereins bzw. einer zu gründenden Spielbetriebs-GmbH sowie dem Verein (für den Amateursport). Ob sich Letzteres um eine Vermietung handelt oder eine mietzinsfreie Überlassung des Stadions oder Teilen davon, obliegt der wirtschaftlichen Entscheidung der Besitzgesellschaft, möglicherweise dem politischen Willen der handelnden Personen und in Abhängigkeit des sich fortentwickelnden Rechts der öffentlichen Förderung.

 

Schließlich ist nicht außer Acht zu lassen, dass eventuell gegenüber Dritten aus Altverträgen Verbindlichkeiten bestehen, die Einfluss auf das Erstellen eines Vermarktungskonzeptes des Stadions von nicht unerheblichem Ausmaß haben können. Die gewissenhafte Prüfung derartiger Altverträge ist daher erforderlich.

 

Während der Betriebsphase trägt die Besitzgesellschaft auch die Gefahr der Zerstörung oder langfristig ausgeschlossenen Nutzungsmöglichkeit des Stadions sowie das Risiko der Verschlechterung des Gebäudezustandes. Sie trägt das finanzielle Risiko der Insolvenz, Liquidation oder Unauffindbarkeit der Hersteller, Lieferanten, Mieter und sonstiger Nutzer. Daher sind die üblichen Sicherheiten zu bilden.

 

Die Übernahme des Finanzierungsrisikos durch die Besitzgesellschaft umfasst alle variablen Kostenelemente der Kalkulation während der Betriebsphase. Das Kostenrisiko wird möglicherweise in einem mit der Kommune zu vereinbarenden Zeitraum durch einen jährlich an die Besitzgesellschaft auszuschüttenden Zuschuss in zu vereinbarender Höhe reduziert, der an Gegenleistungen, z.B. öffentlicher Vereinssport, geknüpft sein kann.

 

Die Refinanzierung hängt wesentlich davon ab, ob durch die Fußballspiele genügend Einnahmen erzielt werden können.[11]Mit anderen Worten: Der Verein hat einerseits für den Schuldendienst aufzukommen, beispielsweise über eine Miete als Form des Finanzierungsbeitrages. Andererseits muss diese so bemessen sein, dass dem Verein genügend „Luft zum Atmen“ bleibt. Was nützt dem Stadioneigentümer, ob als Besitzgesellschaft oder in einer anderen Rechtsform, wenn der Verein als Hauptnutzer durch fehlende sportliche Erfolge nicht für die nötige Nachfrage sorgt. Andererseits öffnen sich für den Verein durch das neue Stadion die aufgezeigten neuen Vermarktungs- und Einnahmepotenziale, die wiederum dem Etat des Vereins zugute kommen sollen. Zwischen Stadioneigentümer und Verein bildet sich dadurch eine Zweckgemeinschaft heraus, die beispielsweise in Form gemeinsamer Besitz- bzw. Betriebsgesellschaften ihre höchste Form erreichen kann. Es wird grundsätzlich das Prinzip der „gläsernen Taschen“ (open-book-Verfahren) herrschen.

 

Wenn der Verein nicht selbst als Investor auftritt, umgeht er zwar die Gefahr, bei einer Insolvenz des Stadioneigentümers selbst in wirtschaftlich schweres Fahrwasser zu geraten. Dennoch: Die finanzielle Entwicklung des Vereins ist maßgebend für den Schuldendienst und die Höhe des Schuldendienstes wiederum entscheidend für die sportliche und damit wirtschaftliche Entwicklung des Vereins.

 

Deshalb gilt, frühzeitig ein juristisches Projektmanagement zu beauftragen, das die für eine erfolgreiche Umsetzung des Projektes notwendigen Verträge, insbesondere für die Planung und Errichtung, die Vermarktung und beispielsweise die spätere Nutzung durch den Verein, frühzeitig und unter Wahrung der gegenseitigen Interessen geschlossen werden.

 

6. Fazit

 

Ein neues oder modernisiertes Fußballstadion ermöglicht dem Verein neue bzw. zusätzliche Einnahmepotenziale. Auf der anderen Seite vergrößert sich das Risiko bei den Einnahmen und Ausgaben, die sich bislang als feste Etatgrößen in der Finanzplanung des Vereins darstellten, wenn das oben skizzierte Zweckbündnis zwischen Stadioneigentümer und Verein aus dem Gleichgewicht gerät. Die richtige Balance, mit dem gemeinsamen Ziel, durch sportlichen Erfolg diese Zukunftsinvestition refinanzieren zu können, muss gewahrt bleiben, um nicht ein unwirtschaftliches Stadion zurückzulassen.[12] Ein vom gegenseitigen Vertrauen geprägter Prozess von der Entscheidung, ob ein Neubau oder eine Modernisierung des Stadions notwendig ist, bis hin zu dessen späterer Vermarktung ist das Fundament des Erfolges. Die Vereine der Regionalliga und der dritten Liga sollten mit klaren Vorstellungen auf den Eigentümer der bespielten Stadien zugehen und auf diese Weise den oben beschriebenen Prozess in Gang setzen.