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Haftet der Eigentümer/Vermieter für den Stromverbrauch?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist in dem Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens grundsätzlich ein Vertragsangebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrages in Form einer sogenannten Realofferte zu sehen, die von demjenigen konkludent angenommen wird, der aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens Strom, Gas, Fernwärme oder Wasser entnimmt.

Empfänger der im Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens liegenden Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrages ist dabei typischerweise derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt, was auch ein Mieter oder Pächter sein kann, dem aufgrund des Miet- oder Pachtvertrags die tatsächliche Verfügungsgewalt über die ihm überlassene Miet- oder Pachtsache eingeräumt ist.

Dabei ist es unerheblich, ob dem Versorger die Identität des Inhabers der tatsächlichen Verfügungsgewalt bekannt ist, er also etwa weiß, dass das zu versorgende Objekt sich im Besitz eines Mieters oder Pächters befindet und dieser die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss ausübt, was zu erheblichen Schwierigkeiten bei der Feststellung des Schuldners bis hin zu Forderungsausfällen beim Versorger führen kann.

Bei der Bestimmung des Angebotsadressaten kommt es somit maßgebend darauf an, wer den Strom (Gas, Wasser oder Fernwärme) verbraucht, da der Vertrag regelmäßig gerade mit der Person begründet werden soll, die aufgrund ihrer tatsächlichen Verfügungsgewalt in der Lage ist, die offerierte Energie auch zu entnehmen, mithin hierdurch das Angebot (konkludent) anzunehmen.

In Anwendung dieser Grundsätze kommt der Versorgungsvertrag bzgl. des Verbrauchs, der über einen separaten, der vermieteten Wohnung zugeordneten Zähler erfasst worden ist, nicht mit dem Grundstückseigentümer zustande, so der BGH in seinem Urteil vom 27.11.2019 (VIII ZR 165/18).

Die viel diskutierte räumlich-technische Sichtweise, wonach zur Beurteilung des Adressaten der Realofferte die Verfügungsgewalt über den „Hausanschluss“ maßgebend sein soll, und das Vertragsangebot des Grundversorgers an diesem Übergang zur Kundenanlage ende, ist für die Frage, mit wem ein Lieferungsvertrag zustande kommt, also ohne Bedeutung.

Denn die Energie wird in der jeweiligen Wohnung bereit gestellt und entnommen. Dies muss ein Mieter als Angebot des Versorgers und nicht des Eigentümers/Vermieters verstehen. Die Annahme dieses Angebotes erfolgt – konkludent – durch die Entnahme des Stroms. Bei regulärem Verlauf der Dinge erfolgt diese Entnahme nicht am „Hausanschluss“, sondern an den einzelnen Entnahmeeinrichtungen in der Wohnung.

Daher kommt es zur Bestimmung des Empfängers der Realofferte auf die Frage, wer Inhaber des Netzanschlusses, der das Versorgungsnetz der allgemeinen Versorgung mit der Anlage des Anschlussnehmers verbindet („Hausanschluss“), und der Anlage hinter der Hausanschlusssicherung ist, grundsätzlich nicht an.

Aber: Das Angebot auf Vertragsschluss richtet sich dann nicht an denjenigen, welcher die Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt hat, wenn das Versorgungsunternehmen schon einen Versorgungsvertrag mit einem Dritten (Eigentümer/Vermieter) geschlossen hat.

Matthias Matzka
Rechtsanwalt für öff. u. priv. Baurecht
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