Die Anforderungen des Deutschen Fußballbundes (kurz: DFB) an die Stadien der viertklassigen Regionalliga mit einer Gesamtkapazität von mindestens 5.000 Plätzen, davon mindestens 1.000 Sitzplätzen, sorgt in den Vereinen für Unruhe. Der DFB fordert für Stadien der dritten Liga gar ein Fassungsvermögen von grundsätzlich mindestens 10.000 Zuschauern, davon mindestens 2.000 Sitzplätze.[1] In Abhängigkeit des sportlichen Erfolges bzw. Misserfolges sind die Fußballvereine der höchsten Amateurliga bzw. der untersten Profiliga in Deutschland gezwungen, sich diesen Anforderungen zu stellen, um im Lizenzierungsverfahren bestehen zu können. Dieser Beitrag gilt als Anregung für die Beachtung wesentlicher Eckpunkte eines bei der Umsetzung notwendigen juristischen Projektmanagements, wobei der Schwerpunkt auf den Neubau gelegt ist.
1. Eigentumsverhältnisse
Ob das vom Verein bespielte Stadion umbaufähig ist oder ob es einem Neubau weichen muss, bedarf der vorigen Beantwortung vielfältiger Fragen.
Eine wesentliche Frage ist die nach den Eigentums-, Besitz- und Nutzungsverhältnissen. Das auf dem Grundstück errichtete Stadion nebst weiterer Gebäude, Gebäudeteile bzw. Anlagen sind grundsätzlich wesentliche Bestandteile des Grundstücks. Es ist beispielsweise aber auch möglich, dass der Grundstückseigentümer dem Fußballverein ein veräußerliches Recht gewährt hat, auf und unter der Grundstückoberfläche ein Stadion zu errichten. Der Verein wäre dann unabhängig vom Eigentum am Grundstück Eigentümer des Stadions. Dieses Erbbaurecht kann wie ein Grundstück mit dinglichen Rechten (z.B. Grundschulden) belastet und infolge dessen als Sicherheit für die Finanzierung der Modernisierung oder des Neubaus verwendet werden. Der üblicherweise vom Erbbauberechtigten zu zahlende Erbbauzins ist dann bei der Kalkulation der Refinanzierung des Vorhabens zu berücksichtigen. Mit Erlöschen des Erbbaurechts – entweder durch Zeitablauf oder Aufhebungsvereinbarung – erwirbt der Grundstückseigentümer kraft Gesetzes das Eigentum an dem Stadion gegen entsprechenden Wertausgleich (Entschädigung). Die Eigentumsverhältnisse sind maßgeblich für die Planung und Ausschreibung der Bauleistung bzw. –verpflichtung.
2. Planung
Zunächst ist der städtebauliche Anspruch der Kommune als Träger der Planungshoheit zu hinterfragen. Ein Fußballstadion ist eine Sportanlage im Sinne der bauplanungsrechtlichen Vorschriften. Bereits im Flächennutzungsplan muss die Kommune ein Fußballstadion darstellen, wenn durch diese die Grundsätze der Planung, insbesondere die Belange des allgemeinen Städtebaus berührt werden. Bei einem Fußballstadion mit einer starken Besucherfrequenz, einem höheren Verkehrsaufkommen sowie sonstigen Umwelteinwirkungen und Einwirkungen auf die Nachbarschaft durch Lärm und Flutlicht ist dies ohne Zweifel der Fall.
Die Festsetzung einer gesonderten Fläche für die Sportanlage kann sowohl innerhalb eines Baugebietes als auch am Rande oder außerhalb des Baugebietes erfolgen. Im Hinblick auf den Grundsatz der Konfliktbewältigung wird es nicht möglich sein, ohne die Instrumente der Bauleitplanung das erforderliche Baurecht zur Errichtung eines neuen Fußballstadions zu schaffen. Selbst wenn ein Bebauungsplan aufgestellt, geändert oder ergänzt werden kann, bevor ein Flächennutzungsplan aufgestellt ist, geht hierfür erfahrungsgemäß mindestens ein Jahr ins Land, die Verfahrensverzögerung durch Rechtsmittel, beispielsweise durch Widersprüche betroffener Nachbarn, nicht mitgerechnet.
Bei der Entscheidung, ob am Standort des alten Stadions gebaut wird oder ob nicht ein anderer zu favorisieren ist, empfiehlt es sich, eine Machbarkeits- und Konzeptplanungsstudie aufzustellen, welche sich mit dem Grundstück, seiner Erschließung, sowohl medienseitig als auch hinsichtlich des öffentlichen Personennahverkehrs auseinandersetzt.
Nicht zu unterschätzen ist der Stellplatzbedarf. Dabei ist zu beachten, dass die mitunter im Umfeld des Stadions bereits existierenden öffentlichen Stellplätze oftmals einer hohen Auslastung unterliegen. Der erforderliche Bedarf an Busabstellplätzen, Fahrradabstellplätzen ist entsprechend den Richtlinien des DFB sowie den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zu ermitteln. Ohne Nachweis der erforderlichen Stellplätze gemäß dem jeweiligen Baurecht der Länder, droht das Vorhaben zu scheitern.
Wegen gegebenenfalls erforderlicher Kapazitätserhöhungen sind bereits im Vorfeld mit den Unternehmen der Versorgungsmedien (Elektroenergie, Wasser, Abwasser, Gas, Fernwärme) Verhandlungen zu führen, um nicht bei späteren Realisierungen auf unlösbare bzw. nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten lösbare Hindernisse zu stoßen. Pflicht und Möglichkeit der Energieeinsparung, beispielsweise mit Hilfe eines effizienten Lichtmanagements, sind zu nutzen.
In der Zeit des Um- bzw. Neubaus steht dem Verein mitunter keine geeignete Ausweichspielfläche zur Verfügung. Aus diesem Grund sind die Planungen so zu konzipieren, dass die Bauarbeiten einen fortlaufenden Spielbetrieb nicht in Frage stellen. Entsprechende Einschränkungen sind allerdings unvermeidlich und bei der Planung des Etats der betroffenen Saison des Spielbetriebes unbedingt zu beachten. So ist beispielsweise bei der Stadionmodernisierung während des Spielbetriebes mit erheblich weniger Einnahmen aus dem Ticketing zu rechnen.
Sofern das Grundstück groß genug ist, können Trainingsplätze eingeordnet werden. Hierbei sind jedoch unbedingt die nachbarlichen Belange, insbesondere der Immissionsschutz, zu beachten.
Bei der Planung sollten die Richtlinien und Empfehlungen der FIFA, der UEFA und des Deutschen Fußballbundes für die Modernisierung oder den Neubau von Fußballstadien beachtet werden.[2]
Spätestens in der Planungsphase sind die notwendigen betriebsvorschriftlichen und rechtlichen Überlegungen anzustellen, wie sie unter Ziffer 5 behandelt werden. Insbesondere bei der Größe (insbesondere Sitz- und Stehplätze) ist auch das Spannungsfeld zwischen der Zugehörigkeit der Lizenzmannschaft zu einer der Ligen des DFB und die Refinanzierung der mit steigender Platzkapazität des zu versteuernden Stadions unbedingt zu achten.[3]