Der WEG-Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gab in der WEG-Versammlung Informationen über den Stand der Zwangsversteigerung zweier Wohnungen, da die Eigentümergemeinschaft ihre Ansprüche anmelden muss. Eine Anmeldung der offenen Hausgeldforderungen erfolgte aber nicht. Daraufhin machte die WEG gegenüber dem WEG-Verwalter Schadenersätzansprüche in Höhe des rückständigen Hausgeldes geltend.
Wie entschied der Bundesgerichtshof (BGH)?
Obwohl § 27 Abs. 1 WEG keine ausdrückliche Regelung trifft, folgt der BGH der Ansicht, dass der Verwalter die Anmeldung herbeizuführen hat. Abgeleitet wird eine dahingehende Pflicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, wonach der Verwalter unter anderem berechtigt und verpflichtet ist, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Dies erfasse auch die Verpflichtung, für eine Anmeldung bevorrechtigter Hausgeldansprüche zu sorgen, wenn von Dritten die Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum des Schuldners betrieben werde; die erforderliche Vertretungsmacht im Außenverhältnis werde dem Verwalter in § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG eingeräumt.
Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass die Anmeldung die Durchsetzung der Kostenbeiträge mit geringem Aufwand ermöglicht und einen endgültigen Forderungsausfall abwenden kann. Die Anmeldung bevorrechtigter Ansprüche ist in § 45 Abs. 3 ZVG bewusst einfach ausgestaltet worden, um der Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung zu erleichtern. Er schildert die notwendigen Schritte zur Vornahme einer wirksamen Anmeldung: Aus ihr müssen sich
– die Zahlungspflicht,
– die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie
– seine Fälligkeit ergeben; sie bedarf nicht zwingend eines Titels.
Es bedarf auch keiner (außerordentlichen) Eigentümerversammlung, keiner Beschlussfassung durch die WEG. Der WEG-Verwalter muss die Anmeldung für die WEG rechtzeitig selbst vornehmen.
Mit wirtschaftlichen Risiken ist die Anmeldung nicht verbunden. Weder fallen Gebühren an noch müssen Vorschüsse geleistet werden.
(BGH, Versäumnisurteil vom 8. Dezember 2017 – V ZR 82/17 -)
Matthias Matzka
Rechtsanwalt für öff. u. priv. Baurecht
Rechtsanwalt für Architekten- und Ingenieurrecht
Rechtsanwalt für Immobilienrecht
Rechtsanwalt für Verwaltungsrecht
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